Банк России неожиданно отсрочил внедрение новых требований к резервам для застройщиков на второе полугодие 2027 года, что может существенно повлиять на рынок недвижимости и доступность проектного финансирования.
С последними новостями из отзыва по банковскому регулированию стало известно, что начальная дата - 1 октября 2026 года - больше не актуальна. Обновленные правила касаются поэтапной оценки рисков по проектным кредитам, и каждая стадия реализации проекта получит свои критерии и минимальные значения резервов.
Ключевые изменения в кредитном регулировании
На этапе «инициирования», который включает покупку земли и согласование параметров строительства, минимальный резерв составит 5%, при условии наличия опыта у застройщика более пяти лет и отсутствия серьезных сбоев. Если же возникают задержки или проблемы с правами на участок, резерв увеличивается до 15–20%.
Для этапа «проектирование» и «строительство» минимальный резерв установлен на уровне 0,1% для самых надежных проектов, что должно упростить доступ к финансированию. В стадии «эксплуатации» планка составляет 1%. Регулятор также уточнил, на что могут тратиться проектные кредиты: покупка земли, создание социальной и инженерной инфраструктуры, а также на обязательные объекты жилого строительства.
Новые методы оценки кредитных рисков
Одним из значительных нововведений стало разрешение формировать резервы под отдельные транши кредитов для строительства конкретных объектов. Резерв будет рассчитываться с учетом рисков каждого транша и успешности реализации определенных площадей для погашения долга.
Cейчас также учитывается продажа жилья в рассрочку, что может представлять как дополнительные возможности для банков, так и усложнять жизнь застройщикам, которые и так испытывают усиление условий кредитования.
Неопределенность на рынке недвижимости
Рынок недвижимости снова находится в ожидании изменений. Прежние корректировки ставок банками после решений ЦБ уже вызывали новую волну неопределенности среди покупателей и застройщиков. Анализ ситуации показывал, что любые изменения в регулировании моментально сказываются на доступности жилья и ценах.
Хотя сдвиг сроков внедрения новых правил может дать рынку временное затишье, основные проблемы остаются нерешенными. Девелоперы продолжают испытывать высокую степень неопределенности, а банки ужесточают требования к заемщикам. Это создает дополнительные риски для покупателей и ставит под сомнение доступность проектного финансирования.
Участники рынка в ближайшие месяцы внимательно следят за действиями регулятора, готовясь к новым правилам, которые вскоре станут реальностью. Вопрос о том, как это отразится на стоимости квадратного метра и темпах строительства, остается открытым.
