Аренда недвижимости — один из наиболее распространённых способов получения пассивного дохода в России. Однако многие собственники допускают критические ошибки при составлении договоров, которые могут стать причиной серьёзных конфликтов с жильцами. Главной из них является добавление пункта о праве на досрочное расторжение соглашения по уведомлению. С первого взгляда это кажется удобно — нужно лишь отправить письмо, и через месяц арендаторы покинут квартиру. Однако на практике такое условие может оказаться недействительным в суде, что оставит владельца без возможности выселить недобросовестных жильцов без длительных судебных разбирательств.
В данном материале подробно рассматривается, как правильно составить договор, чтобы максимально защитить свои интересы, а также анализируются риски, связанные с использованием формулировки «арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке».
Иллюзия простого выселения
Многие арендодатели уверены в том, что прописанное в договоре право на одностороннее расторжение автоматически позволит им выселить жильцов. Обычно такие пункты включаются в договор на основе типовых образцов из интернета или советов знакомых. Но когда возникает необходимость выселить арендаторов, которые, например, перестали оплачивать аренду или нанесли ущерб, собственники сталкиваются с законом, который, как правило, встаёт на сторону арендаторов. Почему так происходит? Все дело в том, что Гражданский кодекс РФ устанавливает строго определённые основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, и просто желание владельца не является законным основанием.
Что говорит закон о расторжении договора аренды
Основные нормы Гражданского кодекса
Регулируя отношения аренды, Гражданский кодекс РФ вводит специальные правила, касающиеся досрочного расторжения договора. Законные основания для выселения жильцов по желанию собственника следующие:
- Неоплата аренды более шести месяцев (если иное не предусмотрено самим договором);
- Порча или разрушение квартиры арендаторами;
- Несоответствующее использование жилья;
- Систематические нарушения соседей или прав собственника.
Важно понимать, что этот перечень закрытый, и желание собственника выселить жильцов по другим причинам может быть признано судом недействительным.
Почему «уведомительный порядок» не работает
Типичные формулировки, которые допускают расторжение договора с 30-дневным уведомлением, противоречат нормам Гражданского кодекса. Суды чаще всего не признают такие пункты действительными, оставляя собственника в затруднительной ситуации. Выселить жильцов становится невозможным без соблюдения законных процедур.
Как правильно расторгнуть договор, если основания есть
Если у собственника имеются законные основания для выселения (например, за долги по аренде), необходимо:
Только судебные инстанции имеют право расторгать договор аренды по просьбе арендодателя.
